不動産の基礎｜利回りとは。実質利回りと表面利回りの計算と違い。

こんにちは、もぐです。

不動産投資って、なんだかとってもかっこいい響きですよね。
でも初期費用もかかるし、利回りってよく聞くけど計算がわからない…
利回りにも種類があるみたいだけどどういうこと？という人もいると思います。

もぐ

馴染みがないし…そもそも計算がわからない…

できるだけ実際の計算も含めて簡単にわかりやすく利回りについて
説明していきたいと思います！

購入を検討されている方のシュミレーションにもなると思いますので
参考にしてみてください。

★★この記事はこんな人におすすめ★★
・不動産投資を始めてみたい！
・不動産屋にカモにされたくない…
・自分でも不動産の知識をつけたい
・利回りって何か知りたい！

利回りとは
見落としがちなリスク
利回りの種類
1. ①表面（グロス）利回り
2. ②実質（ネット）利回り
利回り計算の例
利回りが良ければなんでもいい？
番外編：不動産を手放す際に…
最後に

利回りとは

利回りとは、投資した金額に対してどれほどリターンがあるかどうかを表したものです。

ここでいうリターンとは年間で見込める収益（家賃等）のことであり
不動産を買い取ったのちの回収率と思っていただくといいかもしれません。

例えば
不動産価格：1,000万円
家賃：100万円（年間合計）
の物件を購入した場合。

単純計算では、利回りは100÷1,000＝0.1となり
10％であることがわかります。
※計算方法は後述します！

つまり、この不動産は10年で元がとれるということです！

見落としがちなリスク

ここまで聞いただけでは、簡単なことだと思うかもしれません。
ですが実際はこのようにいかないのが不動産投資の難しいところです。

・固定資産税や管理費等の出費リスク
・空き家となるリスク
・家賃下落のリスク
・途中で修繕が必要となるリスク
など。

不動産を所有するということは、資産形成しやすい反面で
すぐに手放すこともしづらく、手を出す前にはよく下調べをすることをおすすめします。

利回りの種類

利回りには２種類あります。

もぐ

３種類という方もいますね。ここでは２種類紹介します！

・表面利回り
・実質利回り
の２種類です。

この２種類についてきちんと理解しておかないと、
悪徳不動産屋に高い物件をつかまされてしまうかもしれません…。

最近はあまり聞かなくなりましたが
それでも無くなったわけではありませんので
知識をつけて、しっかりと自分の身を守りましょう。

①表面（グロス）利回り

表面利回りは、先ほどの計算のように
単純な「不動産の売買代金」と「年間家賃収入額」のみで算出されます。

表面利回り＝年間収入÷購入金額×100

広告やセールストークの中で出てくる利回りはほとんどこの表面利回りです！

みなさんは後悔しないためにも
後述する実質利回りまでしっかりと理解してくださいね。

不動産を所有することはもちろんその他の初期費用もかかりますし
保有し続ける間のランニングコストもかかります。
ですので単純計算の表面利回りだけではなく、その他の費用まで把握することをおすすめします。

②実質（ネット）利回り

実質利回りは、諸費用等も計算に入れます。
イメージとしては給料の手取り額のようなものです。

実質利回り＝（年間収入-年間諸費用）÷購入金額（※）×100

※購入金額は諸費用分も合計して計算する場合もあります。

この実質利回りをきちんと理解しておくことで
ローンが赤字になることもなく、
余裕のある不動産投資ができるようになると思います。

利回り計算の例

ここで、実際に計算をしてみましょう。

物件価格	3,000万円
初期費用（購入時）	400万円
家賃	15万円/月
管理費・積立金等※1	2.5万円/月
駐車場費用※2	1万円/月
固定資産・都市計画税	12万円/年

例代用情報

※1.管理費・積立金等とは建物の管理会社へ毎月支払うお金です。
　　所有者に支払い義務が生じます。
　　「等」と記載しているのは、稀に組合費やその他費用があるためです。
※2.こちらも管理会社へ支払う駐車場費用です。（マンション内で借りている場合）
　　所有者支払いが多いため、今回は単純支出とし、
　　家賃の他に賃借人から支払いがないものと想定します。

※火災保険も2年ごとにかかりますが、今回は割愛します。
※家賃は年間収入として考えると180万円です。

賃貸管理会社等を入れている場合は、さらにここから
月収入は減りますね…。
（管理委託料が発生するため）

表面利回りの場合の計算

180（年間家賃収入）÷3,000（購入金額）×100
=6％

つまり表面利回りは6%となります。

実質利回りの場合の計算

まずは購入時費用ですが、物件価格と購入時の諸費用を計算します。
→ここでは3,000万円（物件価格）と400万円（初期費用）の合計3,400万円を購入時価格とします。

次に年間収支です。
年間収入は家賃の180万円なので、年間支出を見ていきましょう。

①管理費等

まず毎月建物の管理会社へ支払うランニング費用（管理費・積立金等及び駐車場費用）です。
管理費・積立金等　2.5×12=30万円/年
駐車場費用　1×12=12万円/年

つまり、合計42万円となります。

②固定資産税等

次に年間で支払う固定資産税・都市計画税です。
1月1日時点での所有者に支払い義務があります。
※ちなみに固定資産税・都市計画税に関しては1月1日を起算日としておりますが、これは「関東方式」と呼ばれ、関西では4月1日を起算日としているケースが多いです。
　4月1日を起算日とする「関西方式」でも1月1日の所有者に対して税金が発生するということに変わりはありませんが、発生する税金は、4月1日から始まる年度分の税金となることによるものですので注意が必要です。（ややこしいんです…）

固定資産税・都市計画税　12万円/年

表記通り変わらず、年間12万円となります。

①と②の合計54万円が、今回の年間支出です。

ここからようやく計算に移ります。

{180（年間収入）-54（年間諸費用）}÷3,400（購入金額/諸費用）×100
=3.7%

つまり実質利回りは3.7％となります。

利回りの実態

表面利回りでは6%なのに、実質利回りは3.7%。
セールストークで6%と言われても、本当はその半分程度しか利回りがない！
そんなこともあるんです。

なのでこの利回りの計算は自分の知識として頭に入れておくのと共に、
余裕があれば不動産仲介の方に「これは実質利回りですか？」と聞いてみましょう。

もぐ

自分の大切なお金は守りましょうね！

利回りが良ければなんでもいい？

ここまで聞くと、
「とにかく利回りがいい物件を探そう！」
と思ってしまう方もいるかもしれません。

実際に地方であれば利回りが20%を超える物件もあります。

単純な計算であれば、利回り20%あれば
5年で回収できてしまいますね。

ですがそんなに単純なことではありません。

利回りがよく、いい物件を選べたとしても
「空き家になるリスク」がありますので
注意してください。

先述した計算ですと、半年間空き家になってしまっては15万円×6ヶ月の家賃がマイナスになることに加え、ランニングの費用3.5万円×6ヶ月と固定資産税等の半分6万円がそのまま赤字となってしまいます。
（ランニング費用：管理費・積立金等と駐車場費用）